La mayoría de las personas que compran su primera casa en Merrimack Valley y el sur de New Hampshire creen que necesitan el 20% de pago inicial. No es así. Entre los programas estatales, FHA y una opción convencional más reciente, la verdadera pregunta es qué camino se ajusta a sus ingresos, su crédito y la casa que usted quiere — no si existe un camino. Este es el mapa que dibujo con mis clientes en la primera reunión.
Las cuatro puertas
1. MassHousing y ONE Mortgage (Massachusetts)
Massachusetts tiene dos programas para compradores de primera vivienda que vale la pena conocer por su nombre. Los préstamos de MassHousing vienen con pagos iniciales bajos, tasas por debajo del mercado y, en muchos casos, asistencia para el pago inicial que se suma a la hipoteca. ONE Mortgage (a través de Massachusetts Housing Partnership) es un préstamo a tasa fija de 30 años con un pago inicial bajo, sin seguro hipotecario privado y con un subsidio de intereses para los hogares que califican. Ambos tienen límites de ingresos que varían según el pueblo, y ambos exigen una clase de educación para compradores de primera vivienda — planifique la clase con tiempo; es el paso que con más frecuencia retrasa una oferta.
2. New Hampshire Housing (New Hampshire)
Al otro lado de la frontera, New Hampshire Housing ofrece sus propios programas para primeros compradores, incluidas opciones que ya traen asistencia para el pago inicial y los costos de cierre. Los límites de ingresos y de precio de compra suelen ser más accesibles de lo que la gente espera, y Salem, Nashua, Derry y Londonderry quedan dentro de esos límites para muchos hogares.
3. FHA
El préstamo federal FHA permite un pago inicial de 3.5% con requisitos de crédito flexibles. Con ese pago inicial, lleva seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo; ese es el costo a cambio. Su ventaja menos conocida: funciona para casas de dos a cuatro familias cuando usted vive en una de las unidades — y así es como muchos de mis clientes compran su primera inversión y su primera casa en el mismo cierre.
4. Convencional con 3% o 5% de pago inicial
Los préstamos convencionales ahora permiten un 3% de pago inicial a quienes compran por primera vez una casa unifamiliar, y un 5% en propiedades de dos a cuatro unidades donde vive el dueño. Se aplica seguro hipotecario, pero se elimina cuando usted llega al 20% de equidad en la casa — por eso los compradores con mejor crédito a menudo terminan aquí en lugar de en FHA.
Lo que de verdad significa “asistencia”
La asistencia para el pago inicial rara vez es un regalo. Por lo general es un segundo préstamo — a veces al 0% con los pagos diferidos, a veces perdonado después de cierta cantidad de años viviendo en la casa, a veces se devuelve cuando usted vende. Ninguna de esas opciones es mala. Son simplemente condiciones, y usted debe saber cuál está firmando. Hágale tres preguntas a cualquier programa: ¿Se perdona, se difiere o se devuelve? ¿Limita cuándo puedo vender o refinanciar? ¿Exige que la casa sea mi residencia principal, y por cuánto tiempo?
El orden de los pasos
- Primero, la preaprobación, con un prestamista que conozca estos programas. No todos los oficiales de préstamos trabajan expedientes de MassHousing o de NH Housing. Yo tengo una lista corta de los que sí.
- Calcule el pago mensual real. Capital, intereses, impuestos, seguro, seguro hipotecario y — en los condominios — la cuota. Mi herramienta de poder de compra lo calcula para cada pueblo del toolkit, para que usted vea el pago antes de enamorarse de una cocina.
- Tome la clase de educación si su programa la exige. Muchas son en línea y se terminan en un fin de semana.
- Guarde dinero para el cierre. Aun con asistencia, va a necesitar dinero para la inspección de la casa, la tasación y el primer año del seguro. Inclúyalo en su presupuesto desde el principio.
El pago inicial rara vez es la pared que la gente imagina. La verdadera conversación es el pago mensual — y por ahí empezamos.
¿Tiene una pregunta sobre su situación?
Le respondo personalmente, normalmente el mismo día. O haga los números usted mismo en el toolkit.
Esta nota es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera, y no es una tasación ni una aprobación de préstamo. Cada situación es diferente — hablemos de la suya.
